취득세 감면 햬택 4월 27 이후 입주하는 단지부터 가능
오피스텔 주택임대사업 대상 범위가 확대되어 수익성이 개선된다. 4월 27일부터 전용면적 85㎡이하의 일정요건을 갖춘 오피스텔은 아파트나 다세대주택처럼 매입임대주택으로 사업등록이 가능해졌다. 또한 당초 계획에서 "바닥난방 가능" 요건이 삭제돼 가능 범위를 확대했다.
1월 31일 입법예고 당시 전용면적 85㎡이하, 전용입식부엌, 수세식 화장실, 목욕시설, 바닥난방 가능한 오피스텔만 가능하도록 했다. 그런데 침대생활이 보편화된 점, 바닥난방 외에 다양한 방식의 난방이 가능한 점을 들어 "바닥난방 가능" 요건을 삭제했다.
부동산114(www.r114.com)에 따르면 서울에서만 바닥난방 여부 조건으로 매입임대사업자 등록이 불가능했던 2만 5천실 가량이 혜택을 보는 것으로 추정했다. 서울은 전용면적 85㎡이하 약 17만실 가량의 오피스텔이 세제혜택으로 수익성을 높일 수 있을 것으로 기대된다.
▣매입임대주택 등록하면 취득세 감면 등 세제 혜택 주어져
그 동안 오피스텔은 업무시설로 분류돼 일반적인 부동산임대로만 등록이 가능했다. 하지만 이번 법 개정으로 오피스텔도 임대주택으로 등록이 가능해져 취득세 감면, 재산세 감면, 지역자원시설세 면제, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 중과배제 등의 세제혜택을 받을 수 있게 됐다.
세제혜택을 받기 위해서는 몇 가지 요건을 갖춰야 한다. 모든 세제 혜택은 최소 5년 이상 임대했을 때만 가능하다. 취득세의 경우 전매나 기존 오피스텔을 매입하는 경우에는 면제를 받을 수 없고 건설사로부터 최초 분양 받는 경우만 해당된다. 재산세와 지역자원시설세의 경우에는 2호 이상의 임대주택을 등록한 경우에만 면적별로 감면 혜택이 주어진다. 종합부동산세도 마찬가지다. 임대개시 당시 공시가격이 3억원(수도권 6억원)이하인 경우에만 합산 배제된다. 양도소득세의 경우 취득 당시 국세청 기준시가 3억원(수도권 6억원)이하일 경우에 중과배제 된다.
▣매입임대주택 등록으로 혜택 보는 단지 확대
서울에만 오피스텔 물량 약 18만실 중 95%인 17만실 가량이 매입임대주택 등록이 가능해진다. 오피스텔의 전용률이 낮아 전용면적이 85㎡ 를 넘는 단지가 많지 않은데다 바닥난방 가능 요건도 삭제되면서 기존보다 등록 가능한 오피스텔 물량이 늘었기 때문이다.
부동산114(www.r114.com)에 따르면 이번 바닥난방 가능요건 삭제로 서울에만 전체의 14%에 해당하는 2만5천실 가량의 오피스텔이 추가적으로 매입임대주택으로 등록이 가능한 것으로 추정된다. 서울 자치구별는 바닥난방이 없는 ◆강남 7526실(30%) ◆서초 4140실(26%) ◆마포 2537실(14%) ◆영등포구 1937실(16%) 가량이 추가적으로 매입임대주택 등록이 가능해진다.
▣입주 임박 오피스텔이 가장 먼저 감면 혜택 가능
오피스텔 취득세 감면은 신규 분양 받은 사람에게만 돌아간다. 취득세 납부의 기준일을 실제 잔금 납부일이나 등기일 중 빠른 날로 정하고 있다. 보통 입주일이 곧 잔금납부일로 결정되는 경우가 많기 때문에 법 시행일 4월 27일 이후에 첫 입주를 시작하는 단지들이 취득세 감면 혜택을 가장 먼저 볼 것으로 기대된다.
주택거래신고지역인 강남3구(강남, 서초, 송파)는 취득세 감면혜택에선 제외되나 최근 정부가 거래활성화 방안으로 주택거래신고지역을 해제한다는 내용을 담은 대책 발표가 예정돼 강남권에서도 동일한 세제 혜택이 가능해 질 것으로 점쳐진다.
▣기존 부동산임대사업자는 주택임대 전환시에 부가세 추징여부 확인
오피스텔 매입임대주택사업이 가능해졌지만 기존 부동산 임대사업자라면 전환 여부시 부가세가 추징 당할 수 있어 이를 반드시 확인해야 한다. 기존에는 분양 받을 때 오피스텔을 부동산임대사업으로 등록할 경우 건축비의 10%인 부가세 부분을 환급 받을 수 있었다. 그러나 이러한 환급조건은 10년 임대의무기간을 채워야 전액환급이 가능하고 도중에 매각하거나 업무용이 아닌 주거용으로 이용할 경우 10년 의무기간 중 채우지 못한 기간의 비중만큼 환급금을 추징당하게 돼 오히려 손실이 발생할 수도 있어 이러한 부분을 반드시 체크해야 한다.